UN PANORAMA INMOBILIARIO

Este es el peor momento, quizás, para poder inferir algo sobre los vaivenes de cualquier mercado donde la oferta y la demanda conservan algo de libertad de acción; cambio de ministro (aunque con persistencia del modelo) y divisas extranjeras en aumento, agregando una cuota de incertidumbre al mercado.
Espacio aparate merece el tema del dólar, ya que en nuestro país es en el único donde sube, la depreciación de esa momento es caso de preocupación en todo el mundo.
El punto es que si bien existe incertidumbre, desde mi punto de vista se podría vaticinar cual puede llegar a ser la tendencia de los valores, siempre que, se mantenga la libertad de acción de la oferta y demanda; por ello sería conveniente analizar quiénes son los jugadores de cada rol su situación actual.
Por el lado de la oferta, en principio, se encuentran empresas que bajo la figura de fideicomisos reúnen pequeños excedentes de distintos actores de la economía seducidos por el alto rendimientos sobre la inversión dadas las diferencias entre los costos de construcción y el valor del inmueble terminado. Por otro lado, aunque con menor poder de mercado, están los individuos que desean vender por motivos meramente personales.
En cuanto a la demanda, los principales compradores son la gente de campos que, favorecida por los precios internacionales de los commodities, gozaban de un interesante excedente líquido, el objetivo de la compra sería para uso personal o para alquilar. El otro grupo son individuos que por motivos personales pretenden obtener su propia vivienda.

Presentados los actores voy a intentar hacerlos jugar en la situación actual, para ello: ¿cuáles son los cambios a nivel macro y micro que impactan en estos jugadores?
- Retenciones móviles:
Los motivos que impulsaron al Gobierno a tomar esta decisión puede llevar todo otro artículo, parece no haber tregua en cuanto a este punto ¿cómo funcionan y por qué afectan al mercado inmobiliario? Empiezo por aclarar que las retenciones no son al productor como muchos suponen; en realidad es un derecho de exportación que se aplica al exportador, reduciéndole el precio de venta internacional (Valor FOB) y como este precio no es manipulable por ningún actor (somos un precio - aceptantes de los valores internacionales) lo que se hace es trasladarlo hacia la compra, en perjuicio del productor o acopio.
El problema radica en que las retenciones móviles estabiliza el precio de venta neto para el exportador, dejando entonces fijo el valor de compra y ante un contexto inflacionario de todos los insumos, el productor o acopio tiene fijo su precio de venta se terminan por disolver todos los excedentes y por consiguiente la capacidad de inversiones inmobiliarias.
- Recesión y crisis financiera en Estados Unidos:
Como comentaba al principio, Estados Unidos está atravesando una crisis financiera histórica, los bancos más importantes de ese país han declarado quebrantos millonarios, que en nuestro país no se ha reflejado debido al incremento del gasto público y la hasta hace poco, actividad agrícola. Pero si puede observar la escases de crédito y el elevado costo de los mismo, lo que imposibilita la capacidad de los particulares a acceder a la compra de inmuebles.
- Enfriamiento del boom inmobiliario: la oferta comenzará a dejar de crecer ya que se están frenando la inscripción de nuevas construcciones.
- Inflación: ya no puede esconderse la realidad de que la inflación es superior a la emitida por el INDEC, los alquileres es factible que acompañen esta tendencia, ya que los propietarios de los mismos ajustarán dichos valores en función del costo de oportunidad de esa inversión.

Aún contemplando estos dos últimos puntos, considero que, si bien se estabiliza la oferta, no hay una disminución de la misma y todavía quedan muchas construcciones por terminar y muchas terminadas sin vender. En cuanto a la inflación no considero que afecte directamnente los valores de la compra y venta porque quién pretendió obtener una rentabilidad y no se dedica a esta actividad querrá liquidar su posición vendedora en cuánto obtenga el retorno esperado, no especulará con aumentos de precios.
Sí creo que la falta de liquidez en la demanda descripta por los motivos mencionados impactará negativamente en los precios de los inmuebles; pero, como es un mercado de lenta adaptación estimo que hasta Diciembre (sino antes) estas causas no empezarán a mostrar sus consecuencias